Lyginamoji požiūris. Nustatymo metodai nekilnojamojo turto vertę

Pasaulinėje praktikoje nekilnojamojo turto vertinimo darbo srityje naudojami trys būdai:

• Lyginamoji ar rinka;
• brangi;
• pelningas.

Metodo pasirinkimas priklauso nuo vertinimo objekto ir realią situaciją, kuri plėtojama aplink tam tikro tipo nekilnojamąjį turtą. Tačiau patikimiausias metodas yra vis dar laikomi lyginamąjį metodą nustatant įvertintą vertę.

Pagrindiniai principai lyginamasis vertinimas

Lyginamoji požiūris - metodų rinkinys, siekiant nustatyti rinkos vertę turto. Numatomas turtas, palyginti su panašių objektų.

Vertinimo pagrindas grindžiamas šiais principais:

• Pasiūla ir paklausa. Šie du rodikliai yra neatskiriamai susiję, ribotas skaičius pasiūlymus iškelia konkrečią paklausą, ir atvirkščiai, kuo daugiau pasiūlymų, tuo mažiau paklausa.
• Keitimas. Nei pirkėjas neturi mokėti didesnę kainą, jei turtas su panašiomis savybėmis verta mažiau.

Rinkos vertės sąvoka yra beveik identiškas pusiausvyros kainą koncepciją. Pusiausvyros kaina - tai kiekybinių charakteristikų ir kainos veiksnių, lemiančių pasiūlą ir paklausą projekto, kuris yra palyginti rinkinys.

Pagrindiniai atrankos kriterijai comparables nustatyti nekilnojamojo turto vertę

Elementai, kurie lyginamojoje analizėje, daug atsižvelgta, ir jų derinys yra beveik lygus begalybės. Todėl analizuojant tik tam tikrą skaičių veiksnių, kurie turi tiesioginės įtakos kainodarai.

lyginant elementus. kaip teisė

Bet apsunkinimas ar nelaisvas sukelti atsižvelgiant į numatomą objekto kaina sumažėjo. Tai yra, bet nuosavybės teisės apribojimas - sumažinti kainas. Jei objektas yra apskaičiuota lyginant su panašiomis objektų neturi trūkumų, kaina, priešingai, didėja.

Dėl galimybės žemės servitutų - tai ne tik žingsnis žemyn veiksnys. Vertinant vertė yra labai svarbus, perleidžia nuosavybės teisę į žemę arba į dešinę, kad nuomos, nuolatiniam naudojimui. Per pastaruosius dvejus taisyklės taikomos sumažinti veiksnius. Labai svarbu, ar žemė turi tam tikrų apribojimų ir toliau kovoti su ja.

pardavimo sąlygas

būtų atsižvelgiama į tokias sąlygas, jei vertinama objektas tikrai turi išskirtinius bruožus pardavimo.

Norėdami nuleidimo veiksniai apima bankroto, tai yra, pardavėjas skubėti padaryti pirkimo-pardavimo sandorio, nes ekspozicijos laikas objekto nekilnojamojo turto rinkoje yra tikrai sumažintas, palyginti su panašių objektų.

Reikšmingos įtakos ir gretutinių ryšių, partnerysčių vertinimas, bet įvertinti šią riziką yra sudėtinga.

Jeigu pirkėjas ir pardavėjas yra susiję nuomos santykius ir planuojamas sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį tarp jų, siekiant sutaupyti mokesčių mokėjimų, žinoma, sąmata bus mažas. Motyvacija šiuo atveju, viena - kaip sandorio šalys yra prijungtas kitų ne rinkos santykių, todėl, pardavėjas iš tikrųjų skolina pirkėjui. Tokia situacija, jei sandoris bus apie galimybe sąlygomis.

Norėdami padidinti įvertintą vertę gyvenamojo nekilnojamojo turto gali atnešti gauti valstybės subsidijas infrastruktūros plėtros perspektyva. Tariamos lengvatinio kreditavimo dydis nustatomas iš skirtumo tarp subsidijuojamo ir rinkos paskolų.

rinkos sąlygos

Norėdami minuso pusės gali būti naudojamos, jei yra didelis skirtumas tarp rinkos kainos panašių savybių ir ekspertas.

funkcionalumą keitimas taip pat gali būti, kai vertinant atsižvelgiama, kaip pasiūlos ir paklausos poveikį.

Svetainės adresas turto

Fiziniai veiksniai (dėl žemės)

Lyginamoji požiūris žemę įvertinti apima rinkimo charakteristikas objekto nuosavybės:

• dydis;
• formuoti;
• geologija;
• topografija;
• pasirengimo lygį, tai yra, ar išvalytas žemės augmenija, ar pažeidimai yra pašalinami;
• kokybės rodikliai dirvožemyje.

Žinomiausias yra buvimą ar nebuvimą kalvų ar šlaituose, uolienose ar griovių. Žymiai, kai keliamoji galia nuo žemės, jo stiprumą, gruntinio vandens buvimą. Labai svarbu, jei yra informacijos apie galimą mineralų. Jei informacija yra patvirtinta, kad žemė bus reikalaujama turėti naštą ateityje.

Bendra objekto charakteristika turi būti įvertintos

Rinkos palyginimas požiūris - į savybes, kurios padidina įrenginių išlaidas tyrimas. Tai apima:

• iš pastato ar patalpų dydį;
• Aukštybinių pastatų;
• ir buvimas plotas pagalbinių įrenginių;
• lubų aukštis.

Svarbus yra medžiaga, iš kurios pastatyta pastatą, daugiau modernių ir patikimiau jis yra, tuo didesnė turto vertę. Paskutinis, bet ne mažiau sąnaudų ir bendrą išvaizdą pastato remonto ir lengvai patekti buvimas. Jei įvesties iš kiemo, tai bus žingsnis žemyn veiksnys.

Trūksta priežiūros - tai yra proga pakeisti vertinimo ataskaitą. Šis skaičiavimas atliktas remiantis remonto ar restauravimo darbų išlaidų verte, atsižvelgiant į jų teikiamą naudą iš dirbančių statybos ar remonto investicijų.

ekonominės jėgos

Lyginamoji požiūris į nekilnojamąjį turtą - tai atsižvelgiant į galimą sutaupyti energijos išteklių eksploatavimo metu. Nuolatinis padidėjimas komunalinių išlaidų verčia žmones nuolat galvoti apie taupymą ir alternatyvių energijos šaltinių.

Visų pirma, šis veiksnys yra svarbus, jei objektas yra įgytas už papildomą nuomos. Kuo didesnis pajamų santykis su išlaidomis, kurios bus naudojamos eksploatuojant pastatą ar patalpą, tuo mažiau kapitalo grąžos grynųjų pajamų iš nekilnojamojo turto nuomos dydžio.

Ši kategorija taikoma matuoti buvimą ar nebuvimą metrų, ar iki minimumo sumažinti šilumos nuostoliai renginiai.

kiti rodikliai

Vertinimas apima nagrinėjimą buvimą ar nebuvimą elementų paslauga. Paprasčiausias pavyzdys - jei yra namuose, ar ne liftas. Iš visiškai arba iš dalies nesant komunikacijos buvimas, tuo daugiau prijungtas prie vietinės sistemos. Jei per daug trūkumų, korekcija atliekama žemyn. Vertinimas nekilnojamojo turto vyksta vis dėl rodiklių įvairovė.

Dėl atsiskaitymo etapai

Visi skaičiavimai yra pagrįsti lyginamuoju metodu atviro kodo informacijos apie atliktas neseniai su panašiu nekilnojamojo turto sandorių.

vertinimo etapai:

1. Panašių pasiūlymų konkretaus nekilnojamojo turto segmente, identifikuojančių palyginamuosius, kurie buvo parduoti neseniai tyrimas.
2. Surinkta informacija analizuojama atskirai ir kiekvienas sakinys, palyginti su apskaičiuotu nekilnojamojo turto.
3. Izoliacija kainodaros ypatybės, pakeitimus vertinimo ataskaitą.

Suderinimas koreguotų kainų ir įvertinimo galutinę vertę lyginamąjį metodą.

Privalumai lyginamąjį metodą

Visų pirma, šis metodas leidžia atspindėti nuomonę tik tipiškų pirkėjų ir pardavėjų.

Vertinimas atsispindi to meto kainomis, atsižvelgiant į finansinių sąlygų pasikeitimus, ir net infliacijos. Vertinimo visada statiškai įžemintas.

Įvertinti konkretaus turto, tai nėra būtina išmokti visi nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau tik panašūs objektai. Technika yra labai paprasta, su patikimais rezultatais.

... ir trūkumai

• Tai gana sunku nustatyti tikrąją kainą.
• Visiškai priklauso nuo veiklos ir stabilumo nekilnojamojo turto rinkoje.
• Dėl duomenų suderinimo, kur panašūs daiktai labai skiriasi pagal pardavimų sudėtingumo.

užbaigiant

Lyginamojo metodo nekilnojamojo turto vertinimo esmė suprasti tiek pirkėjas ir pardavėjas. Technika leidžia šalims ištirti nekilnojamojo turto rinkos ir įsitikinkite, kad jie yra ne viskas prarasta. Vertinimas gali būti grindžiamas jau baigė sandorius arba siūlo kitų pardavėjų. Bet kuriuo atveju, lyginamoji metodas - tai sisteminimas ir duomenų palyginimą panašių savybių. Svarbiausia, kad panašių daiktų pasirinkimas palyginimui atsižvelgė į specialias arba neįprastus veiksnius, pavyzdžiui, į užtikrinimo priemonės konfiskavimo grėsmę, pokyčiai įstatymus ir teisės aktus vietos lygiu, ar nesugebėjimo laikytis sutarties paskolą, elementų prievartos buvimą.